재건축 노후상가 투자시 꼭 알아야할 3가지

재건축 노후상가 투자시 꼭 알아야 할 3가지

최근들어 재건축 노후상가가 다시 떠오르고 있습니다. 재건축 아파트의 거래시세가 급등을 하게 되자, 투자자들의 시선이 단지내 상가로 돌리고 있는데요. 즉, 상가를 매입하여 아파트로 분양을 받으려는 방법을 뜻합니다.

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하지만, 규정이 워낙 까다로워서 모든 상가가 아파트로 분양을 받을 수는 없는데요. 그럼에도 불구하고 재건축 초과이익 환수법 개정안이 오는 8월 4일날 시행되어 호재로 작용할 것으로 보입니다.

재건축 노후상가 투자 핵심내용 1

재건축초과이익환수제

오는 8월부터 시행되는 재초환 개정안은 재건축 분담금 산정을 주택과 동시에 부대,복리시설도 가격을 더하는 것을 포함하였습니다.

기존 재건축 분담금
(재건축 종료시점 주택가격 - 개시 시점 주택가격 - 개발이용) x 부과율

아파트의 경우는 위와 같이 산출되지만, 상가의 경우는 보유 주택이 없어서 '개시 시점 주택가격' 을 포함시키지 않게 됩니다. 따라서 상가 조합원의 경우에는 부담감이 커지게 되었죠.

하지만 오는 8월 개정안에서는 상가도 가치 감정평가를 받게되어 분담금이 줄어들 것으로 기대감이 높습니다. 적용 대상은 개정안 이후 분담금을 부과받는 단지에 적용되어집니다.

 

재건축 노후상가 투자 핵심내용 2

재건축 노후상가 투자시 주의해야할 2번째 핵심 내용들을 살펴보겠습니다.

 

1. 조합 정관에 상가 소유주가 아파트로 받을 수 있도록 명시 되어야함.
2. 상가 가치가 새 아파트 분양가보다 커야한다.

우선 재건축 조합 정관에서 상가 소유주가 아파트로 받을 수 있다는 정관이 명시 되어야함이 기본 전제입니다. 또한, 상가 소유주가 추후 새 아파트로 받기 위해서는 상가 가치가 더 높아야 됩니다.

즉, 상가 권리가액이 새 아파트 분양가와 조합이 정한 비율을 곱한 값보다 커야하는데요. 보통 조합에서 정하는 비율은 1입니다.

 

강남 s 아파트 재건축 (조합 비율 '1')
a씨 상가 권리가액 15억 , s아파트 재건축시 최소 분양가 16억 x (조합비율 1)
= 권리가액 15억 < 아파트 가치 16억
→ 아파트 분양권 받을 수 없음

위 경우는 조합에서 정한 비율이 1 이기 때문에 최소 분양가에 1을 곱하게 되면 상가 권리가액보다 커서 아파트로 분양을 받을 수 없게 됩니다.

 

서초 m 아파트 재건축 (조합 비율 0.1)
a씨 상가 권리가액 15억 < m 아파트 재건축시 최소 분양가 16억 x (조합비율 0.1)
= 권리가액 15억 > 아파트 가치 환산 1.6억
→ 아파트 분양권 획득

반대로 조합에서 비율을 1이 아닌 '0.1'로 산정비율을 변경한 단지에서는 분양가가 16억이어도 0.1을 곱하게 되어 1억 6천만원으로 환산되어 상가 권리가액이 커지게 됩니다. 따라서 이러한 경우에는 새 아파트로 받을 수 있는 권리가 생기게 됩니다.

 

재건축 노후상가 투자 핵심내용 3

가격과 조합 정관은 수시로 확인해야

위와 같이 조합에서 정한 산정비율이 0.1의 경우 작은 금액으로도 아파트를 받을 수 있다는 생각에 비교적 값싼 상가 매물을 매수하려는 움직임이 늘어나고 있습니다. 하지만, 가격이 저렴하다고 무지성 투자는 위험할 수 있습니다. 추후 권리가액이 낮게 나와서 상가 가치가 더 낮게 나오는 경우도 있으며, 조합의 정관 내용도 총회에 따라서 수시 변경이 가능하기 때문에 꼼꼼하게 확인해보셔야 합니다.

 

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