팬데믹 쇼크 부동산 투자전략은?

팬데믹 쇼크 부동산 투자전략은?

최근 코로나19로 인해 정치,사회,경제 등 사회 모든 분야에 있어서 큰 혼란이 지속되고 있습니다. 한동안 다시 잠잠해지는 줄 알았던 전염병은 2차 유행이 예고되고 있어 우리나라를 비롯한 전세계가 경각심을 가지고 지켜보고 있습니다. 이러한 팬데믹 현상으로 인해 일상과 모든 사회가 변화하고 있는 가운데 부동산 시장은 어떻게 변화하고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

팬데믹 쇼크란

우선 팬데믹 쇼크에 대한 의미를 먼저 파악해보겠습니다. 팬데믹이란, 어떠한 특정 전염성 질병이 전세계적으로 최악의 수준으로 유행하는 것을 의미합니다. 이는 WHO 경보단계 중 가장 최고 단계의 위험등급에 해당하게되죠. 그리스어로 '팬'은 모두를 의미하며, '데믹'은 사람을 의미합니다. 즉, 모든 사람이 감염이 된다는 용어로 만들어졌습니다. 

이러한 선언으로 인해 가장 먼저 반응이 나온 곳은주식시장입니다. 단기간에 엄청난 조정을 거치게 되면서 하루가 다르게 롤러코스터를 타게 되었는데요. 이러한 현상 직후 자연스럽게 다음 관심으로 부동산에 눈길이 쏠리기 시작했습니다.

팬데믹 쇼크로 인한 부동산 시장은?

부동산의 특성상 주가의 영향에 뒷따라 오기 때문에 조정의 시기는 지금부터 시작이라는 이야기가 나오고 있습니다. 실제로 서울의 아파트 가격을 살펴보면 강남구와 서초구는 0.14포인트 송파구는 0.1포인트의 하락세를 보이고 있지만, 강북과 도봉구는 그동안 상승폭이 크지 않았곳이지만, 상대적으로 강보합세를 보였습니다.

반면에 현재 수도권의 부동산은 큰 상승폭을 그린만큼 이번 쇼크로 인해 하락이 불가피할 상황이 될 수도 있는데요. 과연 어떻게 진행이 될까요?

외환위기와 금융위기의 사례로 보는 팬데믹 쇼크

과거 97년 외환위기와 08년 금융위기의 사례를 통해 비교해볼 수 있을 것 같은데요. 지난번 포스팅에도 언급했었지만, 외환위기 당시에는 달러의 유동성 불안으로 달러와 금리가 급등하게 되면서 많은 기업들이 파산하는 등 1년의 시기동안 큰 폭으로 KB지수가 하락하였습니다.

2008년 금융위기 당시에는 세계적으로 금융시장의 혼란이 오면서 금융회사까지도 도산을 하게 되었는데요. 반년동안 KB지수가 3.4%나 하락하였습니다. 그 후 09년도에는금리인하,양적완화, 부채상환비율 폐지등 주택담보대출의 규제를 완화함에 따라 하반기에는 일시적으로 상승세를 보였습니다. 그렇지만 유럽에서 재정위기가 확산됨에 따라 수도권은 하락하게 되면서 2012년 연말까지 아파트 가격은 10% 하락세를 보였습니다.

외환위기 때는 수도권 아파트 시세는 조정기가 짧으면서 급락 형태를 보였지만, 금융위기 때는 지속적으로 장기간 하락세를 보였는데요. 집값의 상승할때 지역별로 우선적으로 반등하는 곳과 크게 오르는 곳이 차이가 있듯이, 하락세에서도 반응하는 강도나 속도의 차이가 납니다. 보통 빠르게 오른 만큼 빠르게 떨어지는 현상이 일반적으로 나타나고 있습니다.

팬데믹 쇼크, 부동산 투자전략은?

팬데믹 쇼크 이전에도, 강력한 부동산 대책으로 인해 서울 강남권에는 시장이 얼어붙기 시작하였습니다. 이러한 시장에 코로나가 터지게 되면서 더욱 악재가 겹치게 되어 앞으로 약세가 이어질 전망인데요. 그렇지만 전 세계적으로 경제 위기를 극복하기 위해 금리인하와 양적 완화를 실시하여 경제피해를 최소화 하기 위한 노력을 가하고 있습니다.

이러한 시기에 우리나라 부동산은 어떠한 투자전략을 가지고 나아가야 될까요? 우선 아직 조정기간이 본격적으로 시작되지 않았으며, 주택 시장의 하락세는 강남에서 마용성 그리고 서울 기축과, 강북 9억이하 매물 마지막 수도권과 비규제 지역으로 확대 될 것으로 전망되고 있습니다.

또한, 현재 전세계적인 시장위기가 종식되고 다시 활성화 되기 까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 보이는데요. 이로인해 현재 10년 이상 보유의 다주택자분들의 매물이 나올 고 있어 고가 주택시장의 조정기가 일어나고 있습니다. 이러한 조정기는 장기간동안 지속될 수도 있을 것 같습니다.

따라서 이러한 시기에는 섣불리 부동산 시장의 투자는 위험할 수 있습니다. 그러나 다주택자는 보유세의 부담으로 인해 이번시기 본인의 자산 포트폴리오를 제작하여 투자 방향을 새롭게 모색해보는 것이 좋습니다.

반대로 무주택자의 기존 부동산 매입보다는 급매물 위주로 매수를 하거나, 청약통장을 통해 적극적인 청약을 시도해보는 것이 합리적인 판단으로 생각됩니다.

이렇게 팬데믹 쇼크로 인한 부동산의 영향과 그에 따른 투자전략을 간략하게 살펴보았는데요. 앞으로 얼마나 더 지속될지 모르는 현재 상황가운데 예측이 쉽지만은 않은 것 같습니다. 빠른 시일내로 코로나가 종식되고 부동산을 비롯한 전반적인 경제 상황이 회복되었으면 좋겠습니다.