상가임대차보호법 주요내용 7가지 정보 (+5% 인상, 10년)

상가임대차보호법 주요내용 7가지 정보 (+5% 인상, 10년)

 

안녕하세요 개포황금입니다.

오늘은 상가임대차보호법에 관련한 내용 포스팅을 준비하였습니다. 최근 저희 사무실에도 상가문의가 늘어나면서 자연스럽게 상가임대차보호법 관련한 질문들도 늘어나고 있습니다. 상임법은 임차인들을 중심으로 맞춰진 법으로 상가 임대시 발생할 수 있는 문제들을 보호하기 위해 2002년 11월 처음으로 시행되었습니다. 업종,기간,임대료 등등 따라서 고려해야할 부분들이 많은데요. 이를 계약하기 이전에 확실하게 숙지하시고 진행하셔야 피해를 예방하실 수 있습니다. 그래서 오늘은 사무실 및 상가임대를 받기 이전에 필수적으로 알아야 할 정보들을 준비해보았습니다. 5% 인상 및 10년 보장을 포함한 상가임대차보호법 주요내용 7가지 정보를 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 대항력

첫번째로 대항력을 획득하실 수 있습니다. 대항력이란, 제3자에게 대항할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 쉽게 말해 임차인이 새로운 건물 양수인에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖추기 위해서는 임차인이 사업자등록증을 신청해야하며, 상가건물을 인도받은 상황에서 그 다음날 바로 대항력을 취득하여 보호를 받으실 수 있습니다.

 

2. 환산보증금

우선변제권에 대한 내용을 살펴보기 이전에 환산보증금과 계산법에 대해서 알아보겠습니다. 상가임대차보호법을 적용받기 위해선 해당 내용을 꼭 알고 계셔야하는데요. 이 기준을 맞추지 못하면 상임법 혜택을 못받기 때문입니다. 지역별 환산보증금 금액 또한 다르기 때문에 아래에서 확인해보시기 바랍니다.

• 서울시 : 9억원 이하
• 과밀억제권역 및 부산광역시 : 6.9억원 이하
• 광역시,김포시,광주시,용인시,안산시,파주시,세종시,화성시 : 5.4억 이하
• 그 외 지역 : 3.7억 이하

 

 

2.1. 환산보증금 계산방법

위 지역별 환산보증금에 해당되는지 알아보기 위한 계산법을 공유해드립니다. 계산식은 보증금과 월세를 더한 금액인데요. 우선은 월세 금액에 100을 곱한뒤 보증금과 더하면 됩니다. 수식은 다음 아래와 같습니다.

계산법
보증금 + (월세 x 100) = 환산보증금

 

계산 예시
서울지역 보증금 1억원에 월세가 500만원인 경우,
1억 + (500만원 x 100) = 6억원

 

위 경우는 서울시 기준으로 9억원 이하에 해당하므로 상가임대차보호법 적용을 받을 수 있는 매물입니다. 해당 계산 공식을 숙지하셔서 계약전 확인해보시기 바랍니다.

 

3. 우선변제권

세번째로는 우선변제권을 보장받을 수 있습니다. 대항 요건을 갖춘 뒤, 확정일자를 받은 임차인의 경우에는 경매,공매시에 후순위 채권자보다 '우선' 하여 보증금 배당을 받을 수 있습니다. 다만, 앞서 말씀드린 내용처럼 지역별 환산보증금 이하에 해당되어야 우선변제권을 보장받을 수 있습니다. 이를 초과하여 우선변제권을 받지 못하는 경우엔 전세권 설정을 통하여 보증금 보호받으실 수 있습니다.

 

4.최우선변제권

최우선변제권은 상가임대차계약 후 대항요건을 갖췄고 이후 경매개시가 된 경우 순위에 상관없이 상임법에서 정한 금액을 경공매시 최우선으로 변제받는것을 의미합니다. 다만, 우선변제권과 차이점은 소액임차인에 해당해야하며, 해당기준은 아래와 같습니다.

 

4.1. 최우선변제권 환산보증금

지역	소액임차인 기준 보증금	최우선변제금 한도
서울시	6,500만원	2,200만원
수도권 과밀역제권역(서울 제외)	5,500만원	1,900만원
광역시,김포,안산,용인,광주 (수도권 과밀억제권역 제외)	3,800만원	1,300만원
그 밖의 지역	3,500만원	1,000만원

위 기준 금액을 기준으로 예를들어보면 서울의 경우 환산보증금 6500만 이하일때 소액임차인에 해당하여 최우선변제를 받으실 수 있습니다. 변제한도는 상가건물 가액의 1/2 이내에서 최고 2200만원까지 입니다. 다만 서울의 경우에는 해당 시세에 맞는 상가건물을 찾기가 어려운 상황입니다. 따라서 최우선변제권을 받기 위해선 꼭 경매전 사업자등록증 신청이 완료되어 있어야하며, 지역별 한도금액(소액환산) 이내에 포함되어야 합니다.

 

5. 계약갱신청구권

상가임대차계약에 있어서 또 하나의 중요한 부분이죠. 바로 계약갱신청구권입니다. 주택과 달리 상가는 최대 10년 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 따라서 임차인이 선의무과실로 의무를 다하고 있다면 임대인은 그 요구를 수용해야 합니다. 다만, 갱신에 있어서 임대인의 월차임을 범위내에서 인상할 수 있습니다.

 

6. 월세 5% 이내 인상

계약갱신청구권을 하게되면 상가임대차보호법에 따라 보증금의 5% 금액이내에서 월차임을 인상할 수 있습니다. 다만 한가지 염두해야할 부분은 만약 환산보증금을 초과하는 계약시 상임법을 적용받지 않기 때문에 5% 초과 인상도 가능합니다. 또한, 10년 갱신계약이후 추가로 계약을 하게되면 재계약으로 간주하기 때문에 5%이내 인상 조건을 적용받지 않습니다.

 

7. 권리금 보호

상가임대차보호법 7번째 주요내용을 살펴보겠습니다. 바로 권리금 회수에 있어서 보호받을 수 있는데요. 2015년 3월 15일날 상임법이 개정되면서 권리금에 대한 내용을 신설하였습니다. 임대인은 특별한 사유가 없다면 임차인에 대한 권리금회수를 방해할 수 없습니다.

따라서 임대인은 임대차기간 만료 3개월전 ~ 임대차 종료시까지 신규임차인과 기존임차인의 권리금 계약에 대해 방해할 수 없음을 뜻합니다. 다만 특별한사유에 의해서는 예외가 있는데요. 그 예외에 대해서는 아래에서 살펴보겠습니다.

 

이렇게 상가임대차보호법에 대한 내용 중 꼭 알아야할 7가지에 대해서 살펴보았습니다. 개포동을 비롯하여 강남권 상가매물 상담 및 컨설팅이 필요하시다면 개포황금으로 연락주시기 바랍니다. 보다 전문적이고 트렌드에 맞춘 중개서비스를 제공하겠습니다. 감사합니다.

 

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