다주택자가 양도소득세 비과세를 받는 방법은?

 

최근 끊임없이 변화하는 부동산 정책에 대해서 세무사 사이에서도

1주택 비과세 문제에 관해 의견이 나뉘고 있습니다.

이에 대해 세무당국이 유권해석을 발표하였는데

'최종 1주택' 에 대한 정의와 '일시적 2주택'의

활용 경우에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

■ 최종 1주택이란?

 

지난달 말 기재부는 1주택 가구의 

비과세 요건에 대하여 유권해석을 내놓았는데요

현재 세법으로는 1주택자가 2년이상 보유한 집을

매도할 때 9억까지 비과세 혜택을 주지만

2021년 내년부터는 최종 1주택 개념이

도입되기 때문입니다.

 

예를들어 3주택자가 집 2채를 순서대로 팔고

한채만 남겨둔 1주택이 된 날 이후부터 

2년을 기산하여 비과세 요건을 따져보는게

최종 1주택의 핵심 입니다.

 

출처- 한경 집코노미

우선 사례를 설명하기전 개념설명을 드리면

일시적 2주택은 1주택자가 타 주택으로

이전하기 위해 잠시 2주택이 되어도

1주택으로 인정해주는 경우를 의미합니다.

 

위 사례를 통해 설명을 드리면

2017년 5월 조정대상지역인 서울에서

a아파트를 첫 매수한 김씨가

2019년 5월 b아파트를 대체주택으로

마련하였다고 가정하였을시,

기존 a아파트는 일시적 2주택 마지노선인

2년 후(내년 4월)에 매도할 경우에는

9억원까지 비과세를 받을 수 있습니다.

 

반대로 b아파트는 어떨까요?

최종 1주택 개념을 도입하게 되면

a아파트 매도 2년후 2023년 4월부터

비과세가 가능하게 됩니다.

하지만 일시적 2주택으로 취득한 

주택이기 때문에 신규 규정이 아닌

종전의 취득일부터 보유기간을 따진

2021년 5월부터 비과세 매각이 가능합니다.

 

 

 

만약에 김씨가 일시적 2주택의

혜택을 반복해서 이용한다면

어떻게 될까요?

이에 기재부는 강화된 최종 1주택

규정이 적용되지 않는다고 해석하고 있습니다.

 

예를들어 내년 4월달 김씨가

a아파트를 매도한 뒤

그 다음달 5월 c아파트를 매수한다면

b와 c아파트는 다시 일시적 2주택이 됩니다.

 

2023년 5월 b아파트는 매도한 뒤

바로 다음 달 c아파트를 매도하더라도

두 집이 모두 비과세 혜택을

받을 수 있게 되는 것이죠.

 

■ 다주택자 비과세도 가능한가?

 

3주택자가 집 한채를 미리 매도한 경우

남은 두채가 일시적 2주택인 경우에도

취득일로부터 보유기간을 따지게 됩니다.

따라서 김씨가 조정대상지역인 서울에서

2015년 10월과 작년 8월, 12월 3번에 걸쳐서

a,b,c 아파트를 순서대로 매수하였다고 

가정하였을시 c아파트를 중과세율로

올 12월 처분할 경우 남은 a,b 아파트는

일시적 2주택에 해당합니다.

 

b아파트의 취득일부터 2년뒤인

2021년 8월 이전까지 a아파트를

매각하는 경우 9억원까지 비과세가

가능하게 되는것이죠.

b아파트 또한 이전 주택의 

중복 보유기간과 상관없이

취득날로부터 2년 후 바로 비과세로 

정리할 수 있게 됩니다.

 

 

그밖에도 1주택자가 재개발이나

재건축 입주권을 동시에 가지고 있는

경우에는 비과세 기준이 달라지게되어

조심해야합니다.

따라서 1주택 비과세에 대한

다양한 유권해석이 존재하기때문에

큰 혼선을 겪지 않기 위해서는

반드시 정확하게 숙지하시고

매수, 매도를 결정하시기 바랍니다.