재건축 초과이익환수제 정의, 계산 정보

재건축 초과이익환수제 정의,계산 정보

안녕하세요 개포황금입니다. 지난 617부동산대책 이후 현재까지 논란은 끊이질 않고 있습니다. 게다가 앞으로 진행되는 재건축 초과이익환수제로 인해 재건축 시장에도 큰 타격을 줄 것으로 예상되고 있는데요. 조합 내부에서의 갈등은 물론, 집값 안정의 목표와는 부합하지 않다는 지적 또한 늘어나고 있습니다. 그럼 지금부터 재건축 초과이익환수제의 정의와 계산 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

재건축 초과이익환수제란?

우선 용어의 정의부터 간략하게 설명드리도록 하겠습니다. 초과이익환수제란, 재건축 사업으로 인해 조합,조합원이 얻은 이익에서 집값 상승분,비용을 뺀 후 1인당 평균 이익이 3천만원이 넘는 경우 초과금액분에 대해 10%에서 최대 50%까지부담금으로 환수하는 것을 의미합니다.

재건축 재초환은 2006년 처음으로 시행되었지만, 그 후 주택시장의 침체가 이어지자 2013년부터 2017년까지 4년간 유예가 되었습니다. 하지만 2018년 1월 재시행 되었으며 현재 전국의 60여개의 재건축 단지에 재건축 초과이익환수제의 부담금이 통지되어 있습니다. 2020년 올해 하반기부터는 본격적으로 시행될 것으로 보입니다.

재건축 초과이익환수제 합헌

초과이익환수제에 대한 각 재건축 조합들은 거센 반발을 하였는데요. 용산구 한남동에 위치한 한남연립 조합은 재초환에 대한 부담금이 사유재산 침해를 이유로 헌법재판소에 청구하였습니다. 하지만 작년 12월 헌법재판소에서는 재건축 초과이익에 대한 환수는 평등,비례,법률,재산권 침해 여부등 위헌소지가 없다며 합헌의 판결을 내렸습니다.

따라서 한남연립은 조합원 1인당 5,544만원, 청담 두산연립은 1인당 634만원, 반포 현대아파트 조합의 경우에는 18년도 기준으로 1인당 1억3,500만원이 통지되었습니다. 그 이외 해당되는 모든 재건축 조합에 부과된 부담금은 2,500억원이라고 합니다. 이처럼 부담되는 금액은 어떤 기준으로 산출되는지 재건축 초과이익환수제 계산 방법에 대해서는 아래에서 확인해보시기 바랍니다.

재건축 초과이익환수제 계산

올해부터 본격적으로 재초환이 징수되기 때문에 많은분들께서 부담금 계산하는 방법에 대해 궁금해 하실텐데요. 3천만원 이하는 면제이며 3천만원 초과부터는 5개 구간에 나눠서 부과율이 늘어나게 됩니다. 3천만원 초과부터 10%의 비율을 적용받아 1.1억원 초과시에는 최대 50%와 + 2천만원까지 가산되어 부담금이 계산됩니다.

이렇게 징수된 재초환은 국가 귀속 50%, 해당 광역 지자체 20%, 해당 기초 지자체 30%로 귀속이 되며, 이에 대한 배분을 현실화하기 위해서 개정안을 6월 3일~7월 12일 (40일) 동안 입법예고를 하게 됩니다.

재건축 초과이익환수제 효과는?

정부는 재초환을 통한 규제를 강화하면서 앞으로 재건축 시장의 과열을 방지하겠다는 의미를 밝혔습니다. 하지만 이는 더 큰 내부갈등과, 공급 축소로 인한 부동산 가격상승의 또 다른 요인이라는 비판의 목소리가 커지고 있습니다. 현재 서울시내에서 재건축 추진을 하고 있는 단지는 총 129곳이지만, 이중에서 9개 단지를 제외한 120개 단지는 재초환을 피하지 못하였습니다. 대표적으로 대치 은마아파트,압구정 현대아파트, 잠실주공5단지,반포3주구등이 있습니다.

서울의 재건축 단지 조합관계자는 재초환으로 인해 조합 내부에서의 갈등도 점점 늘어나고 있다고 합니다. 부담금이 커지기 때문에 사업의 진행여부를 두고 의견이 나뉘기 때문이죠. 이러한 결과가 공급의 차질을 초래하여 서울 부동산 시장 안정은 더 힘들어 질 것으로 이어질 것 같습니다. 또한, 양도세와 비슷한 성격의 과세로 인해 이중과세라는 비판도 끊임없이 이어지고 있습니다.

이렇게 재건축 초과이익환수제가 본격 시행되면서 이를 피한 신축 재건축 단지들의 가치는 앞으로 더욱 상승할 것으로 예상되고 있습니다. 특히 개포재건축 단지에서는 분양을 앞둔 디에이치 퍼스티어 아이파크, 9월입주인 개포래미안포레스트가 재건축 초과이익환수제를 피한 단지입니다. 재초환을 피한 개포재건축 매물문의나 상담이 필요하시다면 언제든 황금으로 연락주시기 바랍니다.

 

2020년 7월 개포래미안포레스트 재건축 현장,시세